Ehevertrag Haus – Was regelt der Ehevertrag für Immobilienbesitzer?

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Gerade eine eigene Immobilie kann bei Ehepaaren im Falle einer Scheidung ein großes Problem werden bei der Vermögensaufteilung, welchem man durch einen Regelung über das Haus im Ehevertrag vorbeugen kann. Je nach Güterstand der Ehe – Errungenschaftsbeteiligung, Gütergemeinschaft oder Gütertrennung – können zusätzliche Vereinbarungen zur Behandlung einer Immobilie bei Scheidung getroffen werden. In diesem Beitrag wollen wir wichtige Fragen zum Ehevertrag und Haus beantworten, wie z. B. Warum macht ein Passus im Ehevertrag über das Haus Sinn? Was bedeutet der Eintrag im Grundbuch für den Umgang mit dem Haus? Was ist beim Ehevertrag über das gemeinsame Haus zu beachten? Wie kann man durch einen Ehevertrag das Haus absichern?

Inhaltsverzeichnis

Ehevertrag mit Haus – Vorsorge für den Scheidungsfall

In den meisten Fällen ist ein Eigenheim für die Mehrzahl der Ehepaare der größte gemeinsame Wert, den sie besitzen. Deshalb ist im Falle einer Scheidung meist eine finanzielle und auch nervliche Katastrophe vorprogrammiert. Vorsorgliche Abhilfe, kann hier ein Ehevertrag schaffen. Denn eine Regelung im Ehevertrag über das Haus kann verhindern, dass die ohnehin schwierige Trennungssituation auch noch zu einem finanziellen Fiasko wird. Immerhin bestimmt der Ehevertrag den Güterstand, und somit die finanziellen Verhältnisse während und vor allem nach der Ehe.

Jedoch sollte man darauf achten, dass ein Ehevertrag bei einem gemeinsamen Haus nicht zu einseitig Vorteile für einen Ehepartner festlegt. Dies könnte im Scheidungsfall nach dem Eherecht ein Gericht dazu bringen, den Ehevertrag Haus für unwirksam zu erklären wegen Sittenwidrigkeit. Allerdings ist es problemlos möglich, in einem Ehevertrag Haus zu regeln, wer im Scheidungsfall das Haus bekommt und zu welchen Konditionen dies umgesetzt wird.

Eintrag im Grundbuch als entscheidende Komponente

Ist eine Scheidung unvermeidlich und es existiert keine Regelung im Ehevertrag zum Haus, sind die Regelungen in der Schweiz bei einer Ehe als Errungenschaftsbeteiligung eindeutig. Dennoch ist bei einer Scheidung in Bezug auf den Verbleib eines gemeinsamen Hauses entscheidend, wer im Grundbuch für ein Haus eingetragen ist.

Alleineigentümer im Grundbuch ohne Ehevertrag

Für den Fall, dass ein Ehepartner die Immobilie in die Ehe eingebracht hat und im Grundbuch als Alleineigentümer vermerkt ist, ist das Gesetz eindeutig. Denn in diesem Fall, werden lediglich die Wertzuwächse während der Ehe im Zuge der Scheidung geteilt. Außerdem gilt dies auch, wenn zwar die Ehepartner eine Immobilie gemeinsam erworben haben, jedoch nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist.

Allerdings wird dies besonders problematisch, wenn die Wertsteigerungen einer Immobilie besonders hoch sind und sich ein Ausgleich nur dann bei einer Scheidung bewerkstelligen lässt, wenn die Immobilie verkauft wird. Deshalb macht ein Ehevertrag mit einem Bezug zum Haus in diesen Fällen immer Sinn. Hierbei kann zum Beispiel vereinbart werden, dass eine Immobilie aus den Errungenschaften ausgenommen bleibt, oder es kann grundsätzlich eine güterrechtliche Auseinandersetzung am Ende der Ehe ausgeschlossen werden, indem im Ehevertrag eine Gütertrennung vereinbart wird.

Beide Ehepartner als Eigentümer ohne Ehevertrag

Für den Fall, dass beide Ehepartner als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind, wird eine Aufteilung bei der Scheidung ohne entsprechender Regelung im Ehevertrag zum Haus besonders kompliziert. Hierbei haben beide Ehepartner gleiche Rechte an der Immobilie.

Jedoch wird im Falle einer Scheidung nur einer der beiden Ehepartner darin wohnen bleiben. Deshalb muss in diesem Falle geklärt werden, wer aus der Immobilie auszieht und wie der Verzicht auf das Wohneigentum vergütet wird. Dabei gibt es zur Lösung verschiedene Möglichkeiten.

  • Einerseits kann die Zahlung von Miete vom Ehepartner, der die Immobilie weiterhin bewohnt, eine Möglichkeit sein, andererseits ist auch der Abkauf der Immobilienhälfte eine Option.
  • Für den Fall, dass hier keine Einigung möglich ist, wird das Haus häufig veräussert und der Gewinn dann unter den Ehegatten geteilt.

 

Exkurs: Güterstände in einer Ehe

Im Schweizer Recht existieren drei Güterstände für die Ehe. Jedoch können diese durch einen Ehevertrag und auch durch einen Ehevertrag Haus individuell verändert werden. Das Gesetz kennt folgende Güterstände für die Ehe:

Die Ehe als Errungenschaftsbeteiligung

Nach dem Schweizer Gesetz ist die Ehe eine Errungenschaftsbeteiligung, solange nicht durch einen Ehevertrag etwas anderes vereinbart wurde. Dabei wird das Vermögen der Eheleute kein gemeinschaftliches Eigentum. Gewinne und Vermögen, welches im Laufe der Ehe anfällt kommt jeweils in die Gütermasse der Errungenschaft von Mann oder Frau. Im Falle einer Scheidung wird die Errungenschaft während der Ehe zwischen den Ehepartnern geteilt.

Die Ehe mit Gütertrennung

Wenn durch einen Ehevertrag eine Errungenschaftsbeteiligung vertraglich ausgeschlossen wird, leben die Partner in der Ehe oft in Gütertrennung. Dabei bleibt dann das Vermögen jedes Ehepartners vollkommen getrennt. Dabei entscheiden dann häufig Gerichte, wer nach einer Scheidung in einem gemeinsamen Haus weiter wohnen darf.

Sonderfall: Gemeinsame Finanzierung ohne gemeinsames Eigentum

Für den Fall, dass beide Ehepartner ein Haus finanziert haben, jedoch nur einer von ihnen im Grundbuch eingetragen ist, erhält im Falle einer Scheidung der andere Partner meist keinen Ausgleich. Deshalb ist es wichtig, in einem Ehevertrag Haus für den Scheidungsfall zu bestimmen, wie der Nicht-Eigentümer bei Trennung entschädigt wird oder welche Teile des Hauses ihm zugesprochen werden. Wird dies nicht im Vorfeld vertraglich geregelt, ist eine Entschädigung zumeist nur mit anwaltlichem Beistand möglich.

Die Ehe als Gütergemeinschaft

Wird für eine Ehe durch einen Ehevertrag eine Gütergemeinschaft vereinbart, so gehört den Ehepartnern mit der Eheschließung fast alles gemeinsam, das heißt, die Vermögen der beiden Ehepartner werden zusammengelegt. Deshalb wird auch ein Haus oder eine Wohnung damit zu gemeinsamem Eigentum. Ausgeschlossen sind allerdings bestimmte Werte wie z. B. Gesellschaftsanteile, Nutzungsrechte und unpfändbare Unterhaltsansprüche. Jedoch kann man auch bei einer Gütergemeinschaft per Ehevertrag das Haus vom gemeinsamen Eigentum ausschließen.

Vermögensaufteilung bei Scheidung ohne Ehevertrag

Für die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung ohne Ehevertrag ist in Bezug auf eine Immobilie entscheidend, ob nur ein Partner Alleineigentümer der Immobilie ist oder ob sie beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen gehört, somit auch beide im Grundbuch eingetragen sind.

Denn die Eigentumsverhältnisse sind auch im Falle einer Scheidung ohne vorheriger Klärung der Vermögensaufteilung relevant. Kurz gesagt, nur weil kein Ehevertrag geschlossen wurde, bedeutet dass nicht, dass ein Alleineigentum mit einem Mal zu gemeinsamen Eigentum wird!

Ein Ehepartner als Alleineigentümer der Immobilie

Wird eine Ehe als Errungenschaftsbeteiligung und ohne Ehevertrag Haus geschieden, so teilen sich die beiden Ehepartner das Vermögen, das während der Ehe aufgebaut wurde. Außerdem wird so auch verfahren mit der Wertsteigerung des Vermögens, das jeder Ehepartner in die Ehe eingebracht hat. Dabei wird dann der Zugewinn ausgeglichen. Für den Fall, dass ein Ehepartner bei Zustellung des Scheidungsantrags ein Haus besitzt im Wert von 500.000 Euro, dass er bei Eheschließung noch nicht besaß, so muss er dem Ehepartner die Hälfte davon in Geld entschädigen. Jedoch berührt dies nicht das Eigentumsverhältnis am Haus. War ein Ehepartner Alleineigentümer des Hauses, so bleibt er dies auch nach einer Scheidung. Allerdings ist ein Haus, das ein Ehepartner während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen hat, dieses zählt zum Eigengut und muss nicht entschädigt werden.

Beide Ehepartner als Eigentümer der Immobilie

Für den Fall, dass eine Immobilie beiden Ehepartnern gehört und sie beide im Grundbuch eingetragen sind, steht bei Scheidung jedem die Hälfte dieses Wertes zu. Häufig sind dabei im Falle einer Scheidung noch Kredite oder Hypotheken für die Immobilie fällig, die keiner der beiden Partner alleine tragen kann. Deshalb ist es in diesen Fällen meist zu empfehlen, die Immobilie auf dem freien Markt zu einem guten Preis zu verkaufen. Aber auch andere Konstellationen sind denkbar:

  • Ein Partner zahlt die Hälfte aus und übernimmt eigenständig die Hypothek
  • Die Partner behalten das Haus gemeinsam und teilen sich die Hypothek und nutzen es als Renditeobjekt
  • Ein Partner bekommt ein befristetes Wohnrecht zugesprochen und tritt in ein “Mietverhältnis” mit dem Ex-Partner

Vermögensaufteilung bei Scheidung mit Ehevertrag

Wird durch einen Ehevertrag eine klassische Errungenschaftsbeteiligung ausgeschlossen und stattdessen eine Gütergemeinschaft oder Gütertrennung vereinbart, so hat das auch einen weitreichenden Einfluss auf den Immobilienbesitz in Falle einer Scheidung.

Jedoch lassen sich durch einen Ehevertrag Haus auch sehr individuelle Vereinbarungen treffen, unabhängig vom sonstigen Güterstand in der Ehe, die sich auf eine Immobilie beziehen. Allerdings ist dabei zu beachten, dass die Regelungen im Ehevertrag nicht einseitig bei der Lastenaufteilung gestaltet sind und auch nicht einen Partner erheblich benachteiligen dürfen.

Wichtige Elemente in einem Ehevertrag mit Haus

In einem Ehevertrag mit Haus Passus gibt es einige Grundthemen, die unbedingt benannt und gestaltet werden sollten, um vermeidbare Probleme bei einer Scheidung auszuschließen. Deshalb sollten in einem Ehevertrag Haus unbedingt folgende Fragen geklärt sein:

Wer ist Eigentümer der Immobilie?

Das Grundbuch gibt Aufschluss darüber, ob eine Immobilie Alleineigentum eines Ehepartners ist oder diese als gemeinsames Eigentum eingetragen ist. Dieses Eigentumsverhältnis sollte immer in einem Ehevertrag Haus festgehalten werden, da es weitgehend darüber entscheidet, wie mit einer Immobilie in Fall einer Scheidung verfahren wird.

Was passiert bei einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus?

Soll im Falle einer Scheidung ein Hausverkauf stattfinden oder wird die Immobilie dann an einen Ehepartner übertragen? Diese Frage sollte ein Ehevertrag Haus möglichst beantworten, um Streitigkeiten bei einer Scheidung zu vermeiden. Hierbei kann zB. vereinbart werden, dass der vermögendere Ehepartner die Immobilie behält und Ausgleichszahlungen an den anderen Partner bezahlt, der bei Scheidung auszieht.

Wer ist nach der Scheidung für den laufenden Kredit zuständig?

Sind beide Ehepartner Miteigentümer einer Immobilie, so sind sie auch nach der Scheidung beide für die Abzahlung des Hypothekenkredits zuständig. Jedoch lässt sich auch hierzu schon im Ehevertrag Haus eine Regelung vereinbaren. Für Kreditbürgen ist es wichtig zu wissen, dass sie auch im Falle einer Scheidung weiterhin für den Kredit haften.

Beispiele für übliche Regelungen im Ehevertrag mit Haus

In der Praxis zeigt sich, dass es durchaus einige Regelungen im Ehevertrag gibt, die im Bezug mit Immobilieneigentum häufig Anwendung finden und entsprechend durchaus als Üblich bezeichnet werden können. Hierzu zählen mitunter die nun folgenden:

Errungenschaft gestalten

Die Errungenschaft eines Hauses kann für eine Immobilie beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden. Dies ist häufig bei geerbte Immobilien oder einer Immobilie, die bereits vor der Ehe besessen wurde, auch ohne weitere Vereinbarung gegeben. Dadurch muss dem Ex-Partner kein Anteil ausgezahlt werden.

Immobilie halten bis zur Volljährigkeit der Kinder

Im Ehevertrag Haus kann zB. vereinbart werden, dass ein Haus auch bei Scheidung erst verkauft werden darf, wenn die Kinder volljährig sind. Zusätzlich kann dem Erziehungsberechtigten solange vertraglich das Wohnrecht eingeräumt werden.

Immobilienanschaffung regeln

Auch der Hauskauf kann in einem Ehevertrag geregelt werden. So kann zB. definiert werden, welcher Ehepartner in welcher Höhe in die Immobilie investiert und wie eine Geldinvestition des einen Partners durch Haushaltsführung des anderen kompensiert wird. Auch kann hier bereits geregelt werden, wer im Falle einer Scheidung Eigentümer des Hauses bleiben soll und mit welchem Anteil der andere Partner ausbezahlt wird.

Wohnrechte festlegen

Der Ehevertrag Haus kann auch ein zukünftiges Wohnrecht für einen Partner festlegen im Falle einer Scheidung. Jedoch bleibt damit das Haus dann für die Dauer des Wohnrechts vom Verkauf ausgeschlossen. Dabei sollte auch festgelegt werden, wer in diesem Falle die Unterhaltungs- und Instandhaltungskosten übernimmt.

Mitwirkungspflicht beim Hausverkauf

Für den Fall der Trennung macht es Sinn, eine Mitwirkungspflicht beim Hausverkauf im Ehevertrag Haus zu vereinbaren. Damit kann man sicherstellen, dass das Haus im Fall der Scheidung zu einem bestmöglichen Preis verkauft werden kann und keine Teilungsversteigerung notwendig wird.

Alleineigentum regeln

Für den Fall einer Scheidung kann beim Ehevertrag Haus absichern zum gemeinsamen Hausbesitz geregelt werden, wer das Alleineigentum am Haus erwerben soll. Der Partner, der seinen Eigentumsanteil überträgt, kann dabei verlangen, dass der andere Partner auch noch bestehende Schulden für das Haus übernimmt. Zusätzlich hat er Anspruch auf eine Abfindung, die sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich der Schulden ergibt. Davon steht ihm die Hälfte zu.

Wie kann ein Anwalt für Eherecht helfen?

Ein Ehevertrag ist ein komplexes Vertragswerk, in welchem zahlreiche Bereiche des gemeinsamen Ehealltags geregelt werden. Allem voran im Hinblick auf Wohneigentum und Immobilieneigentum gilt es, den Ehevertrag mit Haus für beide Ehepartner fair und rechtskonform zu gestalten.

Hier kann ein erfahrener Anwalt nicht nur ausführlich beraten, sondern auch gewünschte individuelle Sonderbedingungen auf deren Rechtskonformität hin prüfen. Zudem bietet ein Anwalt nicht nur eine ausführliche und fachlich korrekte Beratung im Vorfeld der Vertragserstellung. Er bietet natürlich zudem auch die individuelle Erstellung der vertraglichen Vereinbarung und trägt zudem dafür Sorge, dass diese Rechtsgültigkeit erlangt. Wird also im Zuge einer Ehe, Wohneigentum angeschafft, sollten die Vermögensansprüche zeitnahe mithilfe eines erfahrenen Anwalts für Familienrecht mittels eines Ehevertrags mit Haus Passus geregelt werden.

Wohneigentum mit Ehevertrag regeln!

Unsere erfahrenen Fachanwälte beraten Sie ausführlich über die Möglichkeiten des Eherechts hinsichtlich der Vermögenswerte aus Wohneigentum und wie sie diese mittels Ehevertrag mit Haus Passus bestmöglich regeln.

FAQ: Ehevertrag mit Haus

Der Ehevertrag mit Haus Passus, regelt, wer nach einer Scheidung Anspruch am zuvor gemeinsam bewohnten Wohneigentum hat.
Wer schon im Vorfeld den Scheidungsfall regelt, erspart sich im Zuge der Scheidung ausufernde Streitigkeiten rund um den Eigentumsanspruch, Wohnrechte und vielem mehr.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion

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